利用規約

◎賃貸住宅フランチャイズシステムの目的

• 中高年を中心として、年金の先細り等の理由で、将来の家計収入に対して不安を感じている。従って、その不安を払拭、或いは、軽減するために、賃貸住宅、及び、住宅リース事業により家計収入を増大することを目的とする。
• 相続税の改定により相続税負担が増大しており、その負担軽減の為に賃貸住宅を保有する。
• 素人の人に対しても、丸抱えで賃貸住宅のオーナーになれ、安定して好収益を得られるように援助・協力をする。
• 質が良く低廉な賃貸料の賃貸住宅を賃借人に提供する。
• オーナーが要望すれば、家賃保証もして、賃貸住宅から安定した収入を得られるようにする。
• 古い日本的経営からアメリカ流の合理的な計数管理等により好収益を得られるようにする。
• 資金も無く、住宅ローンも借りられない人にもリース方式で持ち家が得られる。
• 単に事業収益を挙げるだけの目的ではなくて、同時に社会貢献にもなる事業を目標の一つにするものである。

◎賃貸住宅フランチャイズシステムの要約・特色

• 計数管理による賃貸住宅事業を行ない、日本流の経験と勘と度胸の経営（いわゆるＫＫＤ経営）の賃貸住宅の経営・管理の脱却して、アメリカ流の合理的管理会計とＰＣモデルも使用した計数管理の賃貸住宅経営、及び、管理を行なう。
• 要望があれば、家賃保証も行ない、安定的で好収益な賃貸マンション事業の企画提案
• 丸抱えの賃貸住宅事業の開発・経営・管理の指導・援助・協力を行なう。
• 土地エキスパートによる土地探索と土地評価表・許容建築費公式に基づく安全で有利な土地の選定の援助・指導・協力、及び、売主紹介をする。
• 許容建築費公式の考え方と算定方法の指導
  
  −許容建築費とは、オーナーにとって期待収益を確保する建築費であると共に、建築会社にとっても許容する建築費である。すなわち、受注価格マイナス変動費、すなわち、限界利益がプラスである建築費である。
• ＷＥＢによる賃貸住宅フランチャイズシステムへの勧誘とパソコン・モデルによる家計収入・支出の将来予測・シミュレーションを行なう。すなわち、インターネット・スマホによる、有望で潜在的賃貸住宅オーナーに対して宣伝・勧誘を重点的に実施する。
• 賃貸住宅フランチャイズシステム加盟者、すなわち、フランチャイジーは、賃貸住宅のオーナー、及び、オーナー希望者、並びに、住宅リース貸主だけでなくて、土地仲介事業者、建築会社、賃貸住宅仲介事業者、住宅リース借主、会計事務所、司法事務所等の事業者もこのフランチャイズシステムに参加する。
  　フランチャイザーは、フランチャイジーである土地仲介事業者、建築会社、賃貸住宅仲介事業者、住宅リース借主、会計事務所、司法事務所等の中から、サブフランチャイザーを選任することがある。
• フランチャイザーは、個別のフランチャイジーに対してコンサルティング・援助・協力を行なって、商取引成立、及び、契約締結を援助したり、サブフランチャイザーの一般的監督を行なう。
  　業務遂行のプロセス、及び、業務結果の責任はフランチャイザーではなくて、担当したフランチャイジー・サブフランチャイザーが負うものとする。ただし、家賃保証についてはフランチャイザーが責任を負うものとする。
• 当賃貸住宅フランチャイズシステムでは、フランチャイジーの一つとして譲渡選択付き住宅サブリース借主の制度がある。 　譲渡選択付きサブリースの住宅サブリース借主は、住宅購入の頭金がなくても、持ち家を取得したい人であり、家計審査をパスすれば住宅サブリース借主になれる。
• 当フランチャイズシステムに参加する会計事務所による賃貸住宅建設による相続税の節税効果のコンサルティング
• 会計事務所による不動産所得申告の節税方法と割安な会計処理費
• 当フランチャイズシステムに参加する賃貸住宅仲介における効果的な賃借人募集
• 家賃保証契約による安定した賃貸収入の実現
• オーナーによるマンション所有とマンション管理会社設立による、所有と経営の分離・独立による賃貸住宅経営の合理化・効率化と節税効果
• 当フランチャイズシステムに参加する司法事務所による不動産購入・銀行借入・賃貸借契約・リース契約に関する登記
• 当フランチャイズシステムでは、加盟金の支払は必要ない。賃貸住宅フランチャイズシステムで、所得・メリットが現実に生じたときに、フランチャイザーは、原則として、その１０％を成功報酬として受け取る。
• 当フランチャイズシステムは、単に事業収益をあげるだけの目的ではなくて、同時に社会貢献にもなる事業を目標の一つにするものである。

◎賃貸住宅フランチャイズシステムのフランチャイザー、及び、フランチャイジー

　当該賃貸住宅フランチャイズシステムにおけるフランチャイザー、及び、フランチャイジーは以下の通りである。

• フランチャイザー
  　フランチャイザーはマネジメント・クリニックセンタ−である。
• フランチャイジーは、ダブル人もいるが以下の通り。
  　フランチャイジーはフランチャイズシステムの規約を承諾し、フランチャイザーの審査をパスし、フランチャイズシステム規約の承諾書に署名捺印した人とする。
  • 賃貸住宅事業のオーナー
  • 賃貸住宅事業のオーナー希望者
  • 土地所有者
  • 中古住宅所有者
  • 遊休不動産・空室所有者
  • 中高年で将来の年金収入に不安を感じている人
  • 中高年で退職金・金融資産保有者
  • 相続税対策に苦心している人
  • 有利な家計投資を求めている人
  • リース貸し手
  • リース借り手（低所得であるが持ち家を望んでいる人）
  • 工務店（許容建築費でも収益を上げたい工務店）
  • 土地仲介業者
  • 賃貸仲介事業者
  • 司法事務所
  • 会計事務所

◎家賃保証が有るので賃貸住宅事業は安心・安全である

　賃貸住宅事業を志すオーナーの最大の不安は予測した賃貸料が間違いなく収入として入金されるか否かであり、相当数の人は、この点の不安から、賃貸住宅事業を断念してしまうのである。したがって、当フランチャイズシステムでは、家賃保証を以下に規定する条件で提供する。

◎賃貸住宅事業を丸抱えでサポートする

• 当フランチャイズシステムは、賃貸住宅事業の全てのプロセスの立案・実行・管理について、オーナーを丸抱えでサポートする。
• 賃貸住宅事業の各プロセスとは以下の通りである。
  • 賃貸住宅オーナー希望者の家計収支の予測と追加収入必要額の予測
  • 追加収入必要額から賃貸住宅投資額の予測
  • 必要資金の自己資金と借入金額の配分と調達可能性評価
  • 賃貸住宅投資額と目標利益率に合致する土地探し・購入
  • オ−ナ−及び建築会社にとっての許容建築費の算出
  • 銀行融資の交渉・借入契約締結−賃貸住宅の建築契約締結
  • 賃貸住宅の建築の検査・監督・検収
  • 所有権登記
  • 賃貸仲介業者を通じての賃借人募集・契約
  • 相続税・所得税の節税対策
  • 会計処理と所得税確定申告
  • 賃貸住宅管理
• 賃貸住宅事業の経験のないオーナーでも、当フランチャイズシステムのエキスパートが賃貸住宅事業の立案・実施・管理について、オーナーに代わってほとんど全ての業務を遂行して完成する。
  　これは、一般にフル・ターンキーと呼ばれるもので、オーナーは、全てをフランチャイザーに委せて、最後に鍵を入れて回すだけで、賃貸住宅事業を始められることを意味する。

◎計数管理による賃貸住宅事業

• 日本流の経験と勘と度胸の経営（いわゆるＫＫＤ経営）の賃貸住宅の経営・管理の脱却
• アメリカ流の合理的管理会計とＰＣモデルを使用した計数管理の賃貸住宅経営、及び、管理
• 賃貸オーナー希望者の家計支出・収入の分析・将来予測を家計モデルに総務省の家計費統計とオーナーの家計収入の特徴を入力して実施
• 賃貸オーナー希望者の家計収支の赤字額の予測を家計モデルを使用して実施
• 賃貸オーナー希望者の家計収支の赤字額を補填するのに必要な賃貸住宅投資額を家計投資モデルを使用して予測
• 賃貸オーナー希望者の家計収支の赤字額を補填する賃貸住宅投資額について、ローンを含む資金手当の実現可能性を家計投資モデル・家計モデルを使用して評価・改善
• 現在の住居の満足・不満足度について経済性と住み心地を住宅住み替えモデルで数値的に評価して改善策を策定
  −住居の満足度を向上するために住み替えて現在の住居を賃貸住宅にする可能性評価
• 老人ホームの入居金・毎月経費の経済性、並びに、サービス内容に基づく老人ホームの総合評価
• リース貸主とリース借主の両者にとって公平なリース料を管理会計のキャッシュフロ−に基づくリースモデルで算定
• 自己資本に対する期待利益を実現する許容建築費モデルによる許容建築費の算定
  −許容建築費とは、賃貸オーナー、及び、工務店の両者にとって許容される建築費
• 土地に関する定性的評価、及び、路線価と対比した定量的評価を総合した７段階評価
  −土地の選定・評価において、土地に関する定性的評価、及び、路線価と対比した定量的評価を総合した７段階評価による第一次スクリーニングを行ない、許容建築費モデルを用いた、賃貸住宅オーナーの期待利益率・許容建築費に基づく最終スクリーニングに基づく土地の選定・評価・決定を行なうので、その計算式。
• 賃貸料予測モデルによる賃貸料の予測
• 相続税の計算と賃貸住宅による節税効果を相続税モデルで算定
• 限界利益による工務店の収益増大
  
• −限界利益とは受注価格マイナス変動費であり、管理会計の概念の一つ
• 賃貸住宅フランチャイズシステムにおける賃貸住宅オーナーの自己資本利益率（ＲＯＥ）の計算に用いる許容建築費公式
  −幾つかの条件により賃貸住宅オーナーの自己資本利益率、すなち、ＲＯＥ（＝Ｒｅｔｕｒｎ　Ｏｎ　Ｅｑｕｉｔｙ）は変動するので、それらの条件に基づき、自己資本利益率を計算する。
• 家賃保証における賃貸住宅オーナーの自己資本利益率（ＲＯＥ）の計算に用いる許容建築費公式
  −幾つかの条件により賃貸住宅オーナーの自己資本利益率、すなち、ＲＯＥ（＝Ｒｅｔｕｒｎ　Ｏｎ　Ｅｑｕｉｔｙ）は変動するので、それらの条件に基づき、自己資本利益率を計算する。
• 土地探索・評価サブフランチャイザーのリベートと配分の計算式
  −土地探索・評価サブフランチャイザーの活動の結果として、賃貸住宅オーナーは、平均土地価格より割安な土地を入手する利得が生じる。その利得の１０％を付則で規定する方式でリベートを支払うものとする。そして、そのリベートを土地探索・評価サブフランチャイザーとフランチャイザーとの間で配分する計算式。
• 斡旋者の報酬と建築会社の関係の計算式
  −斡旋者が、顧客を賃貸住宅フランチャイズシステムへ斡旋して、成約した場合の斡旋者の報酬であるが、この報酬は、建築単価との関係で決定するものとする。この報酬は、幾つかの条件により変わるので、その計算式を公式化している。
• 業界の平均建築費を下回る建築費との差額による利益の１０％（１０年間）の計算式
  −賃貸住宅フランチャイズシステムのオーナーは、業界の平均建築費を下回る建築費との差額による利益をリベートとして、建築会社とフランチャイザーに支払うものとする。
  　幾つかの条件によりこの報酬は、幾つかの条件により変わるので、その計算式を公式化している。

◎社会貢献を目指すフランチャイズシステム

　当フランチャイズシステムは、単に事業収益をあげるだけの目的ではなくて、同時に社会貢献にもなる事業を目標の一つにするものである。
　この収益事業と社会貢献の一致に関しては、ハーバード大学教授が提唱する、 Ｃｒｅａｔｉｎｇ　Ｓｈａｒｅｄ Ｖａｌｕｅもその一つであり、「事業で創出した価値を事業者と社会で分かち合う事業活動」をすることが、企業の長期的な成長が見込まれるのである。
　当フランチャイズシステムも事業と社会貢献の一致を目指しており、具体的には以下の社会貢献を目標としている。

• 広く大勢の人に賃貸住宅フランチャイズシステムのメリットを享受してもらう為に、フランチャイズシステムの加盟に際しての加盟金は無料とするので、加盟金の支払は必要ない。
  　現実に賃貸住宅フランチャイズシステムで、所得が生じたときに、フランチャイザーは、原則として、その１０％を成功報酬として受け取る。詳細は、下記の関係項目を参照すること。
• 多くの高年世代での家計収支の赤字を賃貸住宅収入で解消する
• 低所得、かつ、頭金の不十分な人にも持ち家が可能となる譲渡付住宅リースを行なう
• 住宅賃借人への安くて品質の良い賃貸住宅の提供
• 豊かで快適な老後の住宅選択

◎ＷＥＢによるフランチャイズシステムへの勧誘とパソコン・モデルによる将来予測・シミュレーション

　当フランチャイズシステムでは、ＷＥＢ、すなわち、インターネット・スマホによる、有望で潜在的賃貸住宅オーナーに対して宣伝・勧誘を重点的に実施する。

　宣伝・勧誘の一環として、賃貸住宅オーナー志望者に対して、各種のパソコン・モデルによる将来予測・シミュレーションを行なう。

　当フランチャイズシステムは、単に事業収益をあげるだけの目的ではなくて、同時に社会貢献にもなる事業を目標の一つにするものである。
　この収益事業と社会貢献の一致に関しては、ハーバード大学教授が提唱する、 Ｃｒｅａｔｉｎｇ　Ｓｈａｒｅｄ Ｖａｌｕｅもその一つであり、「事業で創出した価値を事業者と社会で分かち合う事業活動」をすることが、企業の長期的な成長が見込まれるのである。
　当フランチャイズシステムも事業と社会貢献の一致を目指しており、具体的には以下の社会貢献を目標としている。

• インターネット・スマホによる宣伝と誘導質問と結果表示
  　賃貸住宅オーナー志望者に対して、パソコン・モデルで、年収・年齢から家計収入・支出の予測と家計収支尻をグラフで表示して、赤字の場合に、それを補填するのに必要とする賃貸住宅の投資金額を算定・表示する。
  　現在の住居の満足・不満足度をレーダーチャートで示して、住み替えを前提とした、賃貸住宅投資を考えるか否かを示す。
• フランチャイズシステムの会員募集の勧誘と申し込み
  　ＷＥＢ、すなわち、インターネット・スマホによる当フランチャイズシステムの宣伝・勧誘を見て、フランチャイズシステムに参加したいと考える人は、ＷＥＢ上で申し込める。
• パソコン・モデルによる将来予測・シミュレーション
  　宣伝・勧誘の一環として、賃貸住宅オーナー志望者に対して、各種のパソコン・モデルによる予測・診断の将来予測・シミュレーションを行なう。
  □モデルは以下の通り
  • 家計分析・予測
  • 賃貸住宅投資
  • 相続税算定
  • 住居満足度評価
  • 老人ホーム評価
  • 賃貸料予測
• パソコン・モデルの無料使用会員募集の勧誘と申し込み
  　上述のパソコン・モデルを使用して、各種の詳細なシミュレーションを行なう希望者には、無料使用会員の勧誘と申し込みを行なう。
  　これは、社会貢献の一環であると共に、以下の目的がある。
  • パソコン・モデルを無料で使用して、自分の将来の家計収支が赤字になったり、その赤字解消のためには賃貸住宅投資をいくらしなくてはならないか等を知ることにより、賃貸住宅フランチャイズシステムに加盟することを誘引する目的がある。
  • ホームページへのアクセス分析とＷＥＢ上のＰＣモデル使用のアクセス分析からポテンシャル・カスタマーの絞り込みを行なう。
  • インターネット・スマホによる宣伝と誘導質問にアクセスした人をポテンシャル・カスタマーとして、アプローチする。
  • パソコン・モデルによる将来予測・シミュレーションを依頼した人は、ポテンシャル・カスタマーとして、アプローチする。

◎賃貸住宅フランチャイズシステムのフランチャイジーとフランチャイザー・サブフランチャイザーの関係

　このフランチャイズシステムは、加盟金無料とあいまってオープンな事業組織体であり、サブフランチャイザー・フランチャイジー相互の互恵な関係を形成することを主旨としている。

　従って、このフランチャイズシステムの中での商取引は、以下の二つに大別される。

• 賃貸住宅フランチャイズシステムのフランチャイザーは、賃貸住宅フランチャイズの全般的なコンサルティング・サービスを提供したり、家賃保証等を実施する。
  　その中には、フランチャイザーとフランチャイジーとの間の賃貸住宅フランチャイズシステム契約の締結とか、賃貸住宅に関連する各種コンサルティングとかサービス・援助・協力等の提供が行なわれる。
• サブフランチャイザー・事業者であるフランチャイジーが担当する上述の個別的な専門分野については、全てサブフランチャイザー・事業者であるフランチャイジーとフランチャイジー間の取引として行なわれる。
  　フランチャイザーであるＭＣＣは、個別のフランチャイジーに対してコンサルティング・援助・協力を行なって、商取引成立、及び、契約締結を援助したり、サブフランチャイザーの一般的監督を行なう。
  　業務遂行のプロセス、及び、業務結果の責任はフランチャイザーではなくて、担当したフランチャイジー・サブフランチャイザーが負うものとする。ただし、家賃保証についてはフランチャイザーが責任を負うものとする。

　上述の各種の事業者であるサブフランチャイザー・フランチャイジーが参加することにより、賃貸住宅賃貸人、及び、住宅譲渡付リース事業主にとって、家計収入増大の目的をよりよく達成できると共に、他の複数の事業者、すなわち、土地仲介事業者、建築会社、賃貸住宅仲介事業者、リース借主、会計事務所・司法事務所等にも、それぞれの事業所得・メリットを享受することが出来るのである。

フランチャイザー・事業者の業務責任と報酬

　フランチャイザーは、フランチャイズシステムに参加している事業者の業務については、排他的・独占的にサブフランチャイザー・フランチャイジーに委託する。したがって、事業者は、担当業務の遂行について全ての責任を負うものとする。フランチャイザーは、事業者に委託した業務についての監督助言は行なうが、業務遂行の責任は負わない。
　その責任に対応して、サブフランチャイザー・フランチャイジーは、それぞれの業務受託による所得・収益メリットを享受するのである。
　賃貸住宅フランチャイズシステムに参加による業務受託の代価として、それぞれの事業者・各種事務所は、フランチャイザーに対して下記に述べるフランチャイズシステム・フィーを支払う。サブフランチャイザーは、一番目が、建築・工務店サブフランチャイザーであり、二番目が、土地探索・評価サブフランチャイザーであり、三番目が、賃貸仲介サブフランチャイザーであり、四番目が相続税・所得税・会計サブフランチャイザーであり、五番目が司法書士サブフランチャイザーである。これらのサブフランチャイザーは、通常の料金の１０％をフランチャイズシステム・フィーとしてフランチャイザーに支払うものとする。
　サブフランチャイザーは、フランチャイザーがフランチャイジーから取得する、上記のフランチャイズシステム・フィー１０％のうち、３０％、すなわち３％を取得する。

◎斡旋者の報酬と建築会社の関係

　斡旋者が、顧客を賃貸住宅フランチャイズシステムへ斡旋して、成約した場合の斡旋者の報酬であるが、この報酬は、建築単価との関係で決定するものとする。
　この報酬は、建築会社が支払うものとする。斡旋料は建築単価により増減するものとする。
　斡旋者の報酬と建築会社の関係の具体的な説明・計算等については、付則を参照すること。

◎賃貸住宅フランチャイズシステムへの加盟によるフランチャイジーの権利義務と優遇策・メリット

• フランチャイザーは、フランチャイズシステムに加盟するフランチャイジーに、指導・援助・協力等のコンサルティング、及び、サービスを提供して、フランチャイジーの賃貸住宅事業の目的を実現させる。
• 広く大勢の人に賃貸住宅フランチャイズシステムのメリットを享受してもらう為に、フランチャイズシステムの加盟に際しての加盟金は無料とするので、加盟金の支払は必要ない。現実に賃貸住宅フランチャイズシステムで、利得、或いは、所得が生じたときに、フランチャイザーは、規約に規定する成功報酬を受け取る。
• フランチャイジーは、マンション・アパートの屋号にメゾンときわを付することが出来る。この屋号を付することによりマンション・アパートの品質と管理の良好性を一般に訴求することが出来る。
• フランチャイザーは、フランチャイジーに賃貸住宅事業の概要書と家計収入増大の各種計算に使用するＰＣモデルを貸与する。
• フランチャイザーは、フランチャイジーに対して、賃貸住宅事業のマニュアルの解説を行ない、家計収入増大のＰＣモデルの操作方法を指導する。
• フランチャイジーは、賃貸住宅フランチャイズシステムに加盟して知りえた賃貸住宅のノウハウについては、第三者に漏洩しないと言う守秘義務を負う。これに違反したものは、賃貸住宅フランチャイズシステムから除名処分とすると共に、賃貸住宅フランチャイズシステムに与えた損害に対して賠償する責任を負うと共に、マンション・アパートの屋号にメゾンときわを付することを廃止する。賃貸住宅フランチャイズシステムから除名処分された場合、それまでに発生した義務については履行しなくてはならない。
• フランチャイズシステムのツール
  　フランチャイズシステムのツールとしては、以下のものがある。
  
  • 家計予測モデル・家計収支予測モデル・家計収支改善モデル・賃貸料予測モデル・家計投資収益／可能性分析モデル・相続税計算モデル・移住住み替え評価モデル・老人ホーム評価モデル・リースプロジェクトモデル
  • 上記のモデルの運用マニュアル
  • 家計予測モデルによる家計予測と家計診断のマニュアル
  • 譲渡権付住宅リースシステムのマニュアル
  • 安定的で好収益なマンション事業のマニュアル
  • 土地選択評価マニュアルと土地選択評価表
  • 許容建築費算定マニュアル

賃貸住宅フランチャイズシステムにおける賃貸住宅オーナーの自己資本利益率（ＲＯＥ）

　幾つかの条件により賃貸住宅オーナーの自己資本利益率、すなち、ＲＯＥ（＝Ｒｅｔｕｒｎ　Ｏｎ　Ｅｑｕｉｔｙ）は変動する。

　その条件とは、賃貸料、投資額に占める自己資本と借入金比率、借入金の利子率、土地代金・建築費等である。しかし、目途としては、借入金の利子率が２％の場合には、自己資本利益率、すなち、ＲＯＥは１０％である。

　具体的な事例における、最終的な自己資本利益率、すなち、ＲＯＥは、付則に示す公式（許容建築費公式）で算出されるが、検討プロセスは、以下の通りである。

　賃貸料から諸経費を控除して実質収入を算出し、そこから自己資金額に想定自己資本利益率（１０％）を乗じて自己資本必要利益を控除した金額が、借入金（多くの場合は建築費）に対する元利合計支払額となる。この元利合計支払額に相当する、借入金額を利子率２％として計算する。借入金は、多くの場合は建築費であるので、この建築費が、建築会社にとって、受け入れられるかを、建築会社と検証・折衝する。このプロセスにより算出された建築費は、建築会社にとって、受け入れられるだけではなくて、賃貸住宅オーナーにとっても受け入れられるものである。なぜならば、この建築費は、オーナーも納得する想定自己資本利益率（１０％）を生み出す金額であるからである。したがって、この建築費は、許容建築費と呼び、これを算出する公式を、許容建築費公式と呼ぶ。

家賃保証の制度と賃貸住宅オーナーの自己資本利益率（ＲＯＥ）

　家賃保証すると、自己資本利益率（ＲＯＥ）は、想定自己資本利益率から３％前後低くなる。したがって、自己資本利益率（ＲＯＥ）は、想定自己資本利益率１０％から３％低い、７％前後となる。
　これの意味するところは、家賃保証制度を利用すると、想定自己資本利益率はやや低下するが、自己資本利益率（ＲＯＥ）は、安定的に７％前後が保証されることである。
　この利益水準は、他の安定的な投資案件、例えば、国債の利回り等に比べると、圧倒的に高い利益水準である。

　建築会社とか、銀行、土地売主とかの交渉により、最終的に細目が決定したときに、この案件が、いくらの自己資本利益率になるかを計算する計算方法、及び、公式は、付則に示されているが概略的な計算プロセスは、以下の通りである。

　家賃保証における賃貸住宅オーナーの自己資本利益率（ＲＯＥ）を計算する前提として、まず、家賃保証が無い場合の許容建築費を付則の許容建築費公式で計算する。

　次に、この許容建築費を使用して、付則に示す家賃保証における賃貸住宅オーナーの自己資本利益率の公式で自己資本利益率を計算する。

◎フランチャイズシステムのフランチャイズシステム・フィー

　ここでは、フランチャイズシステム・フィーの概要を説明するが、その詳細は、賃貸住宅フランチャイズシステム規約の付則に規定する。

• フランチャイジーから加盟金は取らない。
• フランチャイズフィーはフランチャイジーが享受した所得、或いは、増加収益の一定割合、すなわち原則として１０％を徴収する。
  • マンション開発・管理のコンサルティングフィー（１０年間）
    　賃貸住宅フランチャイズシステムのフランチャイジーの賃貸住宅オーナーは、マンション開発・管理のコンサルティングフィーとして１０年間、賃貸料から銀行ローンの元利合計を控除した金額に対して１０％をフランチャイザーに支払うものとする。
    　賃貸住宅オーナーの利益は、賃貸料から諸経費、銀行利子、及び、減価償却費を控除した金額であるが、計算を簡単明瞭にするために、その利益に近似する金額、すなわち、賃貸料から銀行ローンの元利合計を控除した金額を基準として計算する。
    
  • 業界の平均建築費を下回る建築費との差額による利益の１０％（１０年間）
    −付則で規定する利益の１０％（１０年間）、もしくは、下記で規定する一時金の料金
    −これは建築会社とフランチャイザーが下記の付則に規定する方法で配分額を決定する
    
  • 土地探索・評価サブフランチャイザーのリベートと配分
    　土地探索・評価サブフランチャイザーの活動の結果として、賃貸住宅オーナーは、平均土地価格より割安な土地を入手する利得が生じる。その利得の１０％を、付則で規定する方式でリベートを支払うものとする。そして、そのリベートを土地探索・評価サブフランチャイザーとフランチャイザーとの間で配分する。
    　平均土地価格は、当該土地の路線価に２０％加算したものとする。
    　平均土地価格から実際の購入価格を控除して、それに１０％を乗じたものを利得とする。
    　しかし、当該土地の路線価は、大ざっぱな価額を示しており、必ずしもその土地が置かれているを状況を正確に反映してはいない。したがって、この計算に用いる土地価額は、交通利便性とか生活利便性等の複数項目からなる定性的土地評価法に基づく７段階評価を用いて、付則に示す調整を行なう。
    
  • 賃貸住宅オーナーは、調整済み平均土地価額から実際の購入土地価額を控除した低減額による利益の１０％をリベートとして支払う。
    　このリベートを土地仲介業者とフランチャイザーが付則に規定する方法で配分額を決定する

◎サブフランチャイザー

　賃貸住宅フランチャイズシステムは、賃貸住宅に関連する多くの専門企業・専門家のグループで構成されている。これらの専門企業・専門家のグループは、フランチャイジーと、サブフランチャイザーとに大別される。専門ごとに、サブフランチャイザーは、複数のフランチャイジーを統括する役割を担っている。サブフランチャイザーは、複数のフランチャイジーを指導・監督・調整・請負業務配分等の役割を担っている。
　これらのサブフランチャイザーは、フランチャイズシステムのフランチャイザーの傘下にあり、フランチャイズシステム規約に従うと共に、フランチャイザーの一般的指示の下に業務を遂行するが、その専門性から自治的活動を行なう。

　 サブフランチャイザーの一番目が、建築・工務店サブフランチャイザーであり、二番目が、土地探索・評価サブフランチャイザーであり、三番目が、賃貸仲介・家賃保証サブフランチャイザーであり、四番目が相続税・所得税・会計サブフランチャイザーであり、五番目が司法書士サブフランチャイザーである。
　このサブフランチャイザーは、フランチャイズシステムのフランチャイザーの傘下にあり、フランチャイズシステム規約に従うと共に、フランチャイザーの一般的指示の下に業務を遂行するが、その専門性から自律的活動を行なう。
　自律的活動とは、フランチャイジーである賃貸住宅オーナー希望者が、上記のサブフランチャイザーに業務を委託する場合には、直接的にサブフランチャイザーと契約を締結して業務の委託をするものとする。フランチャイザーは、賃貸住宅オーナー希望者に助言・協力・援助をすると共に、サブフランチャイザーを一般的に指導・監督はするが、直接的な業務遂行責任は、サブフランチャイザーのみが負うものとする。

• 建築・工務店サブフランチャイザー
  　建築・工務店サブフランチャイザーには、フランチャイザーの系列企業である建設フランチャイザー社が担当する。
  　建築・工務店サブフランチャイザーの業務等については、付則で規定する。
　
• 土地探索・評価サブフランチャイザー
  　土地探索・評価サブフランチャイザーは、土地を探索する人と、その土地の建築可能性・建築費、及び、賃貸住宅の経済性評価する事業活動グループである。
  　土地探索・評価サブフランチャイザーの活動の結果として、賃貸住宅オーナーは、平均土地価格より割安な土地を入手する利得が生じる。その利得の１０％を付則で規定する方式でリベートを支払うものとする。そして、そのリベートを土地探索・評価サブフランチャイザーとフランチャイザーとの間で配分する。
  
• 賃貸仲介・賃貸住宅管理サービスのサブフランチャイザー
  　このフランチャイズシステムでは、賃貸住宅オーナーに対して、賃貸料の立案査定・賃借人の募集・仲介、及び、賃貸住宅管理を行なう、賃貸仲介事業・賃貸住宅管理サービスのサブフランチャイザーが参加している。
  　賃貸料の立案査定・賃借人の募集・仲介、及び、賃貸住宅管理には、専門性と誠意が要求される。賃貸料を各地区の賃貸市場を精査した上で、適切に設定せずに高めに設定すると空室が多くなったり、あまり低めに設定すると逆に利益率が低下してしまう。したがって、妥当な家賃設定が重要である。
  　当フランチャイズシステムでは、新築して貸し出した賃貸住宅が１カ月で満室になる賃貸料が目安となっている。これには、建築後年数が経つと賃貸料が低下する傾向も織り込んで、当初から低めに設定しているのである。
  　なお、賃貸仲介事業と、家賃保証、或いは、一括借上は、業務上密接な関係が有る。従って、賃貸仲介事業サブフランチャイザーと家賃保証を取り仕切るフランチャイザーとは、緊密に連携して業務を遂行する必要がある。
  　賃貸住宅オーナーは、賃貸仲介サブフランチャイザーに賃貸仲介のみを依頼するか、フランチャイザーから家賃保証を受けるかを、それぞれの料率の違いと安定性を考慮して選択することが出来る。
• 相続税・所得税・会計サブフランチャイザー
  　相続税・所得税・会計に関して、会計事務所がサブフランチャイザーとして参加する。現在、相続税増税による相続税対策のニーズ増大も踏まえて、賃貸住宅取得による節税対策について助言・指導・業務受託を、会計事務所が行なう。
  　毎年の所得税・法人税の確定申告のための会計処理・会計ソフトへの入力も指導・受託を行なうと共に、節税対策もコンサルティングする。
• 司法書士サブフランチャイザー
  　賃貸住宅を取得するためには、土地建物の所有権の登記・借入金のための抵当権の設定等の法律的手続が必要である。
  　これらの業務について助言・指導・業務受託を、司法書士事務所が行なう。

◎家賃保証が有るので賃貸住宅事業は安心・安全である

• 経験のない人が、賃貸住宅事業を考えた場合、最大の不安は予測した賃貸料が将来に渡り、間違いなく収入として入金されるか否かであり、相当数の人は、この点の不安から、賃貸住宅事業を断念してしまう。
  　しかし、適正な賃貸料率の設定とか、適切な賃貸住宅の選択等を行なえば、賃貸料の収入は、かなり安定的なものである。
  　当フランチャイズシステムでは、これらのノウハウを十分心得ているので、当該家賃保証は、十分信頼のおけるものである。
• 当フランチャイズシステムでは、１０年間９５％の家賃保証を以下の条件で提供する。
  　保証料を家賃の１０％を支払うことと、賃貸住宅の修繕維持が必要となった場合、修繕維持費を年５％相当額以上を支出して、賃貸住宅の品質を維持することが条件である。また、なんらかの事由により、一般的な市場賃貸料が低下したときには事情変更の原則で同率保証額を減額する。
  
• 賃貸住宅事業の経験のない人でも、家賃保証が有れば、最大の不安が取り除かれるので、賃貸住宅投資を容易に決断できる。従って、家賃保証が有れば、かなりな人が賃貸住宅事業を決断するのである。
  
• 家賃保証については、原則としてフランチャイザーが主体となって執り行なう。具体的にはフランチャイザーの関連会社である、メゾンときわ株式会社が家賃保証を行なう。
  　なぜならば、家賃保証は、長期であるほど事業リスクを伴うものであり、ある種の保険機能を持たないと、万一の場合に保証義務を果たせないからである。
  　当フランチャイザーの関連会社である、メゾンときわ株式会社は、現在相当数の共同賃貸住宅を運営・保有するので、現存の賃貸住宅からの収入と、新規のフランチャイジーの保証料をプールすることにより、保証事業の平均リスク率が低下するので、保証義務の履行の信頼度が高いのである。

　フランチャイザーは、全てのフランチャイジーであるオーナーからの保証料を積み立てて、家賃保証の請求に応じられるように万全を期する。

◎譲渡選択付き住宅サブリース借主のフランチャイジー

　当賃貸住宅フランチャイズシステムでは、フランチャイジーの一つとして譲渡選択付き住宅サブリース借主の制度がある。
　譲渡選択付きサブリースの住宅サブリース借主は、住宅購入の頭金がなくても、持ち家を取得したい人であり、家計審査をパスすれば住宅サブリース借主になれる。

　住宅サブリース貸主と協議の上で、住宅サブリース借主の希望する新築の持ち家を保有することが出来る。
　譲渡選択付きサブリース契約においては、サブリース借主が契約期間中においてサブリース料を継続してサブリース貸主に支払うことにより、契約期間末においてサブリース借主が、以下の二つの請求権のうち一つを選択する権利を保有する。
第１の請求権：サブリース借主がサブリース貸主に対して累積積立買取金返還請求権を行使して、サブリース貸主からサブリース借主に累積積立買取金を返還して、サブリース借主が本物件をサブリース貸主に返還する。
　ただし、契約期間末にサブリース貸主は、買取金は返却するが、保証金は返還しないで、サブリース貸主の取り分とする。

第２の請求権：サブリース借主がサブリース貸主に対して積立買取金返還請求権を放棄することを条件にして譲渡選択付きサブリース住宅の所有権をサブリース貸主から取得する。
　この場合には、サブリース貸主は、サブリース借主が行なう土地・建物の所有権移転の法務手続に協力する。法務手続費用は、サブリース借主の負担とする。

　フランチャイジーは、上記の賃貸住宅フランチャイズシステムの規約が規定する権利義務に承諾・同意した上で記名捺印して、フランチャイザーと賃貸住宅フランチャイズシステムの契約を締結するものとする。