賃貸住宅創業フローチャート

賃貸住宅フランチャイズシステムの賃貸住宅創業フローチャート

◎賃貸住宅フランチャイズシステムの賃貸住宅創業フローチャートとは何ですか？

賃貸住宅創業フローチャートとは、賃貸住宅創業の業務プロセスをフローチャートとして表示したものです。賃貸住宅創業の業務プロセスをフローチャートは、以下の通りです。

賃貸住宅の創業プロセスとフルターン・キー（丸抱え）の援助協力

◎賃貸住宅の創業プロセスとフルターン・キー（丸抱え）の援助協力とは何ですか？

賃貸住宅事業の経験がない素人の人が、賃貸住宅オーナーになるための創業プロセス、すなわち、創業の順序のことです。

◎フルターン・キー（丸抱え）の援助協力と言うことはどう言うことですか？

フルターン・キーと言うのは、工場プラントの建設・運転を請け負った業者が、設計から工場設備・機器・機械の全ての建設・据え付けをして、試運転を経て完成して、工場オーナーが、運転のためにキーを回すだけに仕上げる、即ち、丸抱えの請負をすることから来ているのですが、賃貸住宅フランチャイズシステムにおいても、オーナーの追加必要収入の算定から始まって、賃貸住宅の計画策定、許容建築費の算定、土地購入、賃貸住宅の概略設計と建設、提携銀行からの借入金の交渉と締結、賃貸住宅の完成と検査、賃貸住宅のテナント募集と契約締結、賃貸住宅事業の会計処理と税務申告の全てを丸抱えで援助・協力・交渉を行うことを指します。
結論的に述べるならば、賃貸住宅フランチャイズシステムに加盟するならば、賃貸住宅事業の知識・経験のない人でも事業リスクを少なくして、安定した収益が得られることを意味します。

◎フランチャイズシステムのフランチャイジーへの加盟とはどういうことですか？

フランチャイズシステムとは、賃貸住宅フランチャイズシステムのことを指します。
フランチャイズシステムには、フランチャイザーとフランチャイジーが存在しますが、フランチャイザーは、フランチャイズシステムの事業者であり、フランチャイジーは、フランチャイザーに加盟した人を指します。
賃貸住宅フランチャイズシステムには、フランチャイザー規約があって、フランチャイジーとフランチャイザーの事業関係とか権利義務関係を規定しております。
賃貸住宅フランチャイズシステムへ加盟するに際しては、フランチャイザーによる加盟規約の説明を良く聞くと共に、ご自分でもフランチャイザー規約を良く読んで、理解し、納得した上で加盟することが必要です。

◎家計モデルによるオーナーの追加必要収入の算定とありますが、これはどういう意味ですか？

賃貸住宅事業投資を行う人には、それぞれ目的がありますが、かなりの人が、将来の収入、特に、現役引退後の生計費の補填のための収入のために事業投資をしたいと考えています。その大きな理由には、年金制度の先行きに不安を感じていることもあります。したがって、オーナーの現在、及び、将来の収入と支出を予測して、家計収支を予測することにより、オーナーの追加必要収入を予測します。
この予測をするために、総務省の家計支出、及び、収入のデータに基づいた家計モデルを賃貸住宅フランチャイズシステムで作成してあり、このモデルにオーナー各人の家計収入・支出を入力すれば、オーナー各人に対応した、予測が出来ます。その際にフランチャイズシステムのコンサルタントの助言協力により予測作業を実施します。

◎家計投資の種類を決定すると言いますが、家計投資にはどんな種類がありますか？

上で説明したように、オーナーの追加必要収入金額が算定されましたが、この追加必要収入金額を得るためには、働いて稼ぐ以外の方法としては、投資をしなくてはなりません。そして、一般的な家計投資は、大別すると、株式や債券のような有価証券投資と賃貸住宅投資があります。これらの投資は、それぞれ、利益率と投資リスクがあります。一般的に言いますと、ハイリスク・ハイリターン、即ち、高収益だがリスクが高い投資と、ローリスク・ローリターン、即ち、低収益だがリスクが低い投資とがあります。一般的に言えば、株式投資は、ハイリスク・ハイリターンであり、債券投資はローリスク・ローリターンです。賃貸住宅投資は、その中間的な投資と言えます。詳しいことは、リスクアナリシスの部を参照して欲しいのですが、当賃貸住宅フランチャイズシステムの投資は、好収益だがリスクが低い投資です。

◎賃貸住宅投資の概要を決定すると言いますが、これはどういう意味ですか？

このようにして検討した結果として、賃貸住宅投資を選択したとすると、次の検討段階は、オーナーの追加必要収入金額を得るためには、いくらの賃貸住宅投資額が必要であるかを算定しなくてはなりません。
これを分かりやすく説明するために、事例を使って説明します。
事例として、追加必要収入金額が年間２００万円であるとします。追加必要収入金額は、キャッシュフロ−、即ち、収益に等しくなくてはなりません。キャッシュフロ−は、「正しい収益尺度でないと正しい賃貸住宅投資の決定・評価が出来ない」の部で説明したように、自由に使用できる収益であるからです。そして、賃貸住宅フランチャイズシステムでは、自己資本、即ち、自己資金に対する収益率は、ケース・バイ・ケースであり、例えば、家賃保証方式であれば６％ですが、そうでなければ、７％あります。
ここでは７％を使用して説明します。収益が、年間２００万円であり、収益率が、７％であるので、必要な自己資金は、２００万円を収益率７％で割算すると、２９００万円の自己資金必要額が算定されます。次に、自己資金、即ち、自己資本と銀行借入額、の比率、即ち、自己資本比率を、推奨する、４０％としますと、総投資金額は、自己資金２９００万円÷４０％＝７３００万円となります。そうすると、銀行借入額は、総投資金額７３００万円から自己資金２９００万円を控除した４４００万円となります。
ちなみに、自己資本比率を、推奨する４０％から引き下げると、以下のような変化が生じます。すなわち、自己資金必要額が減少し、その分借り入れ金額が増加し、自己資金収益率が増加しますが、財務安全性のリスクが増加します。これらのことは、リスクアナリシスと自己資本比率の部で説明します。
ここで説明したことと深く関係する諸問題については、許容建築費公式の部を参照してください。
なお、上で述べた賃貸住宅投資については、専門的な知識を必要としますので、賃貸住宅フランチャイズシステムのコンサルタントの助言と協力に基づいて実施されます。

◎相続税モデル及び会計士の助言による節税対策と言いますが、どういうことですか？

最近相続税法が変わり、今までよりも多くの人が、死亡したときに相続税を払う必要が出てきました。従って、相続税の節税方法の一つとして、賃貸住宅が注目されています。その理由は次のようなことです。
遺産価額から相続人の人数に応じた基礎控除額が控除されますが、相続税法が変わって、この基礎控除額が減額されたために、今までよりも多くの人が、相続税を払う必要が出てきました。

◎賃貸住宅投資をすると、相続税の節税対策になるといますが、どういうことですか？

この特例を受けるためには、被相続人が、２００平米までの小規模宅地を賃貸住宅事業に供しており、相続人が、この宅地を相続し、且、賃貸住宅事業を承継しますと、５０％の土地価額が減額されます。（小規模宅地の特例）
所有している土地を賃貸住宅事業に供しますと、貸家建付地と言って、約２０％の土地価額が減額されます。
賃貸住宅（建物）の課税価額は、賃借人の借家権分である、３０％〜４０％の建物価額が減額されます。
これらについて、賃貸住宅投資をすると、相続税の節税対策が、どの程度になるかは、クライアントが自分で計算出来るように、賃貸住宅フランチャイズシステムが、相続税モデルを提供していますので、概算を自分で算出することが出来ます。しかし、正確に相続税を算出したり、個別の問題を相談するためには、賃貸住宅フランチャイズシステムと提携している税理士・会計士サブフランチャイザーの助言協力を求めることをお勧めします。

以上の課税価格の減額効果を、フランチャイザーの具体的な実際の一事例で説明しますと、土地と建物の両方で、取得価額１億２千万円の課税価格が、６０４０万円の課税価額となり、賃貸住宅投資による課税価額の減額は５９６０万円となり、節税効果は大きなものです。詳しくは、相続税対策の部を参照してください。

◎土地評価表による賃貸住宅の土地の探索と評価とはどういうことですか？

土地評価表は、定性評価と定量評価から構成されています。定性評価とは、その土地が保有する定性的な属性をいろんな評価項目で評価します。例えば、駅から何分掛かるかとか、生活利便性とか、環境がどうであるかとか、建築しやすいかとか等を評価項目ごとに点数で評価します。そして、評価項目の重要性を考慮してウェイトを決めてあります。次に、評価項目ごとの点数にウェイトを乗じて、定性評価の総合点数を算出します。
定量評価は、土地の売り出し価格が、路線価と比較して、高いか否かで評価します。一般的に、土地の価額は、相続税用に国税庁が路線価を公表しています。そして、平均的には、路線価を０．８で割った金額が、市場価額になると言われています。しかし、売主の事情、例えば、売り急いでいるかとか、人気度が高いか等の事情で、割安、或いは、割高な価格が付けられているものも、かなり有ります。従って、この割安か否かを路線価との対比で、定量的な評価をしています。

定性評価と定量評価を総合した総合評価も行います。定性評価のウェイトを４０％として、定量評価のウェイトを６０％として総合評価点としています。
これらのことを、土地仲介・建設サブフランチャイザーの助言協力により計画実行します。
詳しいことは、土地評価表の部を参照してください。

◎土地の選定と土地購入契約とはどういうことですか？

土地評価表で候補地が選定されますと、その候補地について、建築基準法上の法規制や各種の行政機関の規制を調査して、希望する賃貸住宅の建築可能性を徹底的に調べます。この点において、重要な規制を看過して購入すると、希望の建築物が建築できないことになりかねません。例えば、下水道、水道、建蔽率、容積率等です。したがって、かなり専門的な知識・ノウハウを必要としますので、土地仲介・建設サブフランチャイザーの助言協力が必要となります。場合によっては、次に述べる建築士の助言・レビューが必要な場合も有ります。

建築基準法上の法規制や各種の行政機関の規制をクリアして、希望する賃貸住宅を建設することが出来ることが判明したならば、土地仲介・建設サブフランチャイザーの宅地建物取引主任者の立ち会いの下に土地購入契約を締結します。

◎許容建築費公式による賃貸住宅事業決定とは、どういうことですか？

許容建築費公式の詳細については、計数管理による賃貸住宅経営の部を参照してください。ここでは、許容建築費公式による賃貸住宅事業決定の概略を説明します。
賃貸住宅事業の収益は、いくつかの事業要素によって影響を受けます。それらは、賃貸料、空室率、自己資本期待利益率、土地価額、借入金利子率、建築費、修繕維持費、固定資産税等です。

これらの当事者は、オーナーを始めとして、土地の売主、銀行、建築会社、賃貸住宅仲介業者等です。ただ、土地の売主、及び、銀行は、先に決まることが多いのですが、最終的に残る当事者は、建築会社とオーナーになることが多いのです。争点は、建築費の多寡、すなわち、建築費金額が高いか低いかです。ここで、許容建築費公式と言っている許容とは、建築費金額が、オーナーにとっても、建築会社にとっても許容されるかと言うことなのです。建築費金額が高いと、オーナーの自己資本期待利益率を低減しなくてはなりません。他方、建築費金額が低いと、建築会社が受諾しないことも有り得ます。
両者、或いは、土地売主、銀行が提示した条件が、お互いに相容れないものであれば、振り出しに戻って、他の土地を探索して、一からやり直す必要が有ります。

◎今説明が有った許容建築費公式による賃貸住宅事業決定の中で、賃貸料の算定が有りましたが、これはどのようにして算定するのですか？

賃貸料の算定ですが、これは専門家である、賃貸仲介サブフランチャイザーが行います。この賃貸料の算定において、注意が肝要なのは、空室率を５％以内に納めるためには、市場価格である賃貸料の５〜１０％低い賃貸料にすることです。この低い賃貸料でも期待自己資本利益率が生じるような、低い許容建築費にしなくては、賃貸住宅事業は成功しません。逆に言うと、空室率が５％以上であれば、その賃貸住宅事業は失敗です。

◎賃貸住宅の設計とはどういうことですか？

土地が決まり、賃貸住宅の概要が決まりましたら、設計サブフランチャイザー、即ち、建築士事務所に賃貸住宅の概略設計を依頼して、設計してもらいます。住宅建設には、各種の法律規制が有って、それに合致するように概略設計により、間取り・キッチン・トイレ・バスとかの概略が決まります。
次に、この概略設計に基づき、詳細な設計を行います。これらの設計をするときには、上述の許容建築費公式に基づく建築費内で設計することだけでなくて、施主の各種の要望、例えば、建物外部・内部の各種の仕様等に基づく設計にしなくてはなりません。
設計を担当する建築士は、高度の建築知識を備えた専門家であるために、建築に詳しくない施主との間で、コミュニケーションのギャップが起こりえます。その点において、設計サブフランチャイザーの建築士は、そのようなコミュニケーション・ギャップが生じないように配慮します。また、フランチャイザーも介在しますので、施主であるフランチャイジーの要望を十分反映させることが出来ます。
ただし、注意すべきことは、建築の仕様は、高級なものから、中級、下級が有り、それぞれ、コストが違います。許容建築費公式に基づく建築費内に納めるために、妥協も必要になってきます。

◎銀行からの借入金の交渉と締結とありますが、これはどういうことですか？

賃貸住宅事業においては、通常、自己資金だけでなくて、自己資本の収益性を向上するために、銀行からの借入金で補完します。しかし、あまり銀行借入金を増やすと、倒産の危険性が増加します。収益性と倒産危険性とのトレードオフの関係が有りますが、この点については、自己資本比率とリスクアナリシスの部を参照してください。結論的には、自己資本（資金）比率は、３０％〜４０％です。
しかし、貸し手である銀行からすると、借り手の資産内容・収入・賃貸住宅事業収益・担保価値等により貸し出し金額限度額が決まります。これらについて、フランチャイジーにフランチャイザーが、助言と協力を行います。

◎土地の購入契約はどのように結ばれますか？

土地仲介サブフランチャイザーは、宅地建物取引主任者の資格保有者であり、その介在により、売主と買主間の土地購入契約書が作成され締結されます。土地の売買は、民法を始めとした法律に則ることが必要であるので、専門家である宅地建物取引主任者の下で行われます。土地売買に関する法律は、複雑な面が有りますので、専門家でないと、法律的な面で瑕疵（きず・欠陥）を生じて問題が生じることが有りますので、注意が肝要です。

◎建築会社と建築契約の締結はどのように行われますか？

賃貸住宅フランチャイズシステムにおいては、建設サブフランチャイザーである建設フランチャイズ株式会社が、賃貸住宅の建設についてフランチャイジーに助言協力を行います。具体的には、賃貸住宅フランチャイズシステムでは、複数の建設会社と提携しており、その中から許容建築費公式により算定された許容建築費以下に納まる工事費で建築できる建設会社を選定します。フランチャイジーは、選定された建築会社と建築契約を締結します。建設費を低減するために、フランチャイジーは、施主支給として、建築部材・工事、例えば、住設機器等を建設会社に支給することが出来ますが、建設フランチャイズ社がフランチャイジーの施主支給の代行を請け負うこともできます。建設フランチャイズ社は、低廉で品質の良い建築部材・工事の供給・請負が可能であるために、低廉な建築費を実現できます。

◎土地・建物・抵当権の登記は、なぜ、或いは、どのように行われますか？

土地・建物の登記は、購入した土地、及び、建築・購入した建物の所有者が誰から誰に移転したのかとか、それらの土地・建物に抵当権が設定されているのかを公の登記簿に記載して、所有権・抵当権等の権利を保全するものです。
土地・建物・抵当権の登記は、司法書士サブフランチャイザーである、専門家の司法書士の助言協力に基づいて手続を行います。

◎地鎮祭と施工とは、どのようなことをするのですか？

地鎮祭は、建築工事を開始する前に土地の神を祭り、工事の無事を祈る祭事であり、大安吉日等の日にちを選んで、神主の主祭の下に執り行なわれます。施主と建築会社の関係者とが出席します。ちなみに、最近では、地鎮祭を省略する場合もあります。
施工とは、建築工事の施工であり、通常、基礎工事から開始されますが、木工事・屋根／床工事・電気水道工事・住設機器据え付け・外板工事・外構工事等の多岐に渡ります。これらの工事をスケジュール通りに、工事間での調整をして進めることが必要であり、半年程度の期間が掛かるが、現場管理者が設計図通りに進捗しているかを管理・監督します。現場管理者は、通常、設計者がなることが多いです。

◎賃貸住宅の完成と検査とは何ですか？

賃貸住宅の建築が完成しますと、設計図、及び、仕様書、即ち、設計図には表現し切れない、工事方法や部品、材料等などを明細に指示する文書に照らして、完成した建築物が合致しているか否かを検査します。施主とともに、建設サブフランチャイザーが、検査について助言協力をします。

◎賃貸住宅のテナント募集とはどのようなことをするのですか？

賃貸住宅のテナント募集とは、賃貸住宅の賃借人を募集することですが、賃貸仲介サブフランチャイザーの助言協力の下に行なわれます。賃貸住宅のテナント募集は、かなり専門的な業務となっており、インターネット等を駆使して募集を行ないます。
この時に注意が必要なことは、賃貸料は、その賃貸住宅が所在する地域の市場価格に基づいて自由に決められますが、高めに設定すると、入居者が決まりにくく、空室率が高くなってしまいます。テナント希望者は、インターネットの募集情報を綿密に比較していますので、賃貸料の高さに極めて敏感です。フランチャイザーの経験では、市場価格より５〜１０％低い賃貸料にした方が、長期で見た場合に経済性が高いことが判明しています。
そして、低い賃貸料でも希望する利益率が達成できるように、許容建築費公式で建築費を設定しています。

◎賃貸住宅契約締結とはどのようなことをするのですか？

テナントが確定すると、賃貸借契約をオーナーとテナント間で締結しますが、賃貸借契約には、オーナーとテナント間の権利義務が詳細に記載してあり、賃貸期間中のトラブルが生じないようになっております。ちなみに、賃貸仲介サブフランチャイザーは、賃貸借契約書の雛形を用意しておりますので、これに基づいて、オーナー、或いは、テナントの特別な要望を追加・削除すれば、希望の契約書が出来上がります。

◎家賃保証が有るので賃貸住宅事業は安心・安全であると言いますが、どのようなことですか？

当フランチャイズシステムでは、１０年間９０％の家賃保証を以下の条件で提供します。
保証料として、家賃の１０％を支払うことと、賃貸住宅の修繕維持が必要となった場合、修繕維持費を年５％相当額以上を支出して、賃貸住宅の品質を維持することが条件となります。なお、家賃保証するフランチャイザーには、家賃保証契約を中途解約できませんが、フランチャイジーは、いつでも解約できます。従って、賃貸事業を始めて、十分賃借人が入って、空室率が少ない場合には、フランチャイジーは、家賃保証契約を中途解約することができます。ただ、なんらかの事由により、一般的な市場賃貸料が低下したときには、民法の事情変更の原則で、一般的な市場賃貸料の低下率と同率で保証額を減額することがあります。

◎なぜ家賃保証制度が必要なのですか？

経験のない人が、賃貸住宅事業を始めようと考えた場合、最大の不安は予測した賃貸料が将来に渡り、間違いなく収入として入金されるか否かであり、相当数の人は、この点の不安から、賃貸住宅事業を断念してしまいます。
しかし、適正な賃貸料率の設定とか、適切な土地・賃貸住宅の選択等を行なえば、賃貸料の収入は、かなり安定的なものです。
当フランチャイズシステムでは、これらのノウハウを十分心得ているので、当該家賃保証は、十分信頼のおけるものです。
賃貸住宅事業の経験のない人でも、家賃保証が有れば、最大の不安が取り除かれるので、賃貸住宅投資を容易に決断できます。

◎家賃保証は、誰が保証するのですか？

家賃保証については、原則としてフランチャイザーが主体となって執り行います。具体的にはフランチャイザーの関連会社である、メゾンときわ株式会社が家賃保証を行ないます。
なぜならば、家賃保証は、長期に渡るほど事業リスクを伴うものであり、ある種の保険機能を持たないと、万一の場合に保証義務を果たせません。
当フランチャイザーの関連会社である、メゾンときわ株式会社は、現在相当数の共同賃貸住宅を運営・保有するので、現存の賃貸住宅からの収入と、新規のフランチャイジーの保証料をプールすることにより、保証事業の平均リスク率が低下するので、保証義務の履行の信頼度が高いものとなります。
フランチャイザーは、全てのフランチャイジーであるオーナーからの保証料を積み立てて、家賃保証の請求に応じられるように万全を期します。

賃貸住宅の運営管理

◎賃貸住宅の運営管理とはどういうことですか？

賃貸住宅を貸す人、即ち、オーナーが素人であることを前提として、どのようなわずらわしさが有るかを説明し、それに対して、どのように対処するかということと、賃貸住宅の運営管理にかかわる経費の発生と、それの低減のポイントがあります。

◎賃貸住宅の運営管理の全てについてオーナーが自分で行なうのですか？

賃貸住宅の運営管理の業務・作業は、賃貸仲介サブフランチャイザーに委託するものも有りますが、オーナーが実施しなくてはならない業務、或いは、オーナーが実施した方が経費を低減できるものが有ります。しかし、オーナーが素人であることを前提とした場合には、経験・知識が不足するために困惑、或いは、費用が高額になってしまうことも有ります。従って、フランチャイザーがオーナーに助言・援助・協力することにより、混乱なく、かつ、低廉に運営管理の業務・作業を実施することが出来ます。その典型的な例として、賃貸住宅の修繕・維持管理の工事について、複数の業者に相見積りを取り、一番安い建築会社に発注するることが、経費低減にぜひ必要です。

◎賃貸住宅の運営管理の業務・作業には、どのようなものがありますか？

運営管理の業務・作業には、以下のようなものが有りますが、この多くの事例は、フランチャイザーが２７年間の賃貸住宅事業において現実に生じたものです。これらのもののうちのいくつかは、賃貸仲介サブフランチャイザーに任せることが出来るものも有りますが、オーナーがせざるを得なかったり、オーナーが行なった方が有利な事案も少なく有りません。しかし、素人のオーナーには手に負えないものも有ります。その面でも、フランチャイザーの助言・援助・協力が有益です。

□家の管理

●雨漏り
雨漏り箇所の特定の困難性、特にマンション

●下水つまり
高圧洗浄が不可能な場合には下水の掘り起こし・コンクリートの破壊
下水つまりにより床が水浸しになったり、階下への漏水もある

□緊急事態の対処

●水道管・蛇口の破損による水の放出

●火の不始末による出火
防火対策を講じる
失火責任と損害賠償請求

●自動車の飛び込み・接触による家の破損
責任追求と損害賠償請求

●不法侵入者・違法駐車の発生

●浴槽から溢れた水による被害の発生
損害賠償請求

●停電・漏電の発生

●下水詰まりの発生

●雨漏りの発生

●暴風による建物破損・洪水

●鍵紛失によるドアロックに対する緊急処置

●鍵紛失による鍵の作り直し

●近隣者の騒音・光公害・ゴミ出しルール違反

●テナントの夜逃げ

●建物の欠陥に基づくテナント・第三者への傷害発生に対する緊急処置

□持ち家の維持修理コストの低減

●相見積りとアイデアに基づく指示・提案
維持修理の方法、及び、コストは多様であるし、その場しのぎの工法もあるし耐久性のある工法もある
業者任せでは高コストになり事業として成立しない
維持修理に関して素人であってもアイデアに基づく指示・提案でコスト低減の事例は多い
例：タイル修理を足場を組む工法であると２０００万円　ｖｓ　ゴンドラで行うことの提案によりコストが２００万円と１０分の１にした例
相見積りをとることによりコスト低減は大きい（コストが相違する一つの理由は業者により施行方法が異なる）

●雨漏り
雨漏り箇所の特定の困難性、特にマンション

●二階建て家屋のベランダの防水工事
事例：ウレタン系防水工法だと５０万円　ｖｓ　他の工法１００万円

●マンション屋上のルーフの防水工事
事例：一つの工法だと１５０万円　ｖｓ　他の工法３００万円

●清掃・雑草除去
事例：人手清掃もあれば、機械清掃もあって効率もコストも違う
雑草除去について、刈り取り・農薬散布・舗装等がある

●二階建て家屋の塗装
事例：足場組み立て工法だと１５０万円　ｖｓ　他の工法８０万円

●自動車の飛び込み・接触による家・塀の破損
事例：ある業者のブロック塀・シャッターの破損の修復の工事費見積り５０万円　ｖｓ　他の業者の工事費見積り８０万円
加害者への賠償責任追求と、損害保険会社への保険金請求の交渉

●下水詰まり
事例：高圧洗浄　ｖｓ　下水管掘り起こし

●壁破損・汚れの直し

●壁紙取り替え
テナントの交替時に必要

●テナント交替時のその他全般的な維持修理と部屋クリーニング

●敷金から自然減耗分の控除査定
破損・汚れのうちで自然減耗分の査定が困難で訴訟になることもある

□テナント管理

●好ましくないテナント
過激派
暴力団関係者
日本語が通じない外国人
家賃支払い・退出に支障がありそうな高齢者
生活に伴う騒音等に起因する近隣トラブル

●家賃滞納と督促
家賃滞納者に対する督促
長期家賃滞納者に対する処置

●夜逃げ対策と処置
妥当な敷金の徴収
保証人を立てる
高額な家賃の場合は保証会社と契約

□空き家・空室管理と家賃収入管理

●家賃と空室の関係
事例：マンション家賃を市場より７％安くすると、空室率が１５％から２％に低下する。
その結果、家賃収入総額が７％増加したケースがある。

●空き家・空室管理
赤水防止のための水道蛇口からの定期的放水
定期的清掃・雑草除去
不法侵入者防止の処置と見回り

●空き家・空室のためのテナント募集
優良な仲介業者選び
インターネット広告

□貸家事業の事務処理と折衝

●貸家事業の経理

●テナント退出時の賃貸料日割り計算と敷金の返還金計算

●各種業者・官公庁・保険会社等への支払い手続きと折衝

◎賃貸住宅事業の会計処理と税務申告は何であり、どのように行なうのですか？

賃貸住宅事業の損益、及び、財務状態を把握することが必要です。そのためには、賃貸住宅事業の会計処理を行なう必要が有ります。それとともに、賃貸住宅事業の損益に基づいて、税務署に対する税務申告を行なわねばなりません。これらを会計士サブフランチャイザーの助言協力の下に実施します。
主に節税の観点から、賃貸住宅事業主体を個人事業とするか、会社法人を設立して法人事業とするかも検討することが必要です。賃貸住宅事業の規模の大きさや、個人事業が支払う所得税の税率と、法人が支払う法人税の税率の違いとか、事業活動により発生する経費種類とかも勘案したりして、個人事業とするか、法人事業とするかを決定します。
最近では、個人事業と法人事業との遺産価額の違いを考慮して、相続税の節税対策としても法人事業を選択する向きも有ります。しかし、所得税の税率と、法人税の税率の違いも有りますので、所得水準等も考慮して、総合的に比較検討して決定することが必要となります。